Allereerst vooraf excuses aan de lezer voor het wat technische karakter van deze bijdrage. De corporatiewereld kent net als de financiële wereld een toezichthouder; het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, kortweg CFV.

Ooit ingesteld om in nood verkerende organisaties te helpen, vandaar het woord ‘fonds’ in de naam, inmiddels uitgegroeid tot de verlengde arm van het ministerie. Toezichthouders hebben in Nederland ook een andere naam: opzichters. In de volksmond heb je het dan over mensen die met de handen in de zakken staan en andere vertellen wat ze moeten doen. Zelf doen ze in de regel niets.
Goede toezichthouders snappen dat dilemma en doen er alles aan om niet irritant over te komen, zo niet het CFV. Die slaat eerst en stelt dan vragen. Bijvoorbeeld waar het gaat om het zogenaamde continuïteitsoordeel.

Dat oordeel is ontstaan uit bescherming van zwakke organisaties in de vorm van A, B1 en B2. Wie in de B zit moet oppassen, zult u begrijpen. Sinds een jaar of wat bestaat er ook een C-oordeel. Dat krijg je als je teveel geld hebt en te weinig doet. Twee jaar geleden kreeg ons bedrijf zo’n oordeel.
Omdat wij gemiddeld vijf keer zoveel doen als de gemiddelde corporatie hebben wij dat oordeel beantwoord met toezending van een opblaaskrokodil. Een paarse was niet voor handen, het werd een groene. Een week later kregen we een A in plaats van de vermaledijde C. Vorig jaar kregen we keurig een A en dan ook ruim binnen de marges.

En, simsalabim, dit jaar komt men met een aangepaste rekensom weer uit op een C. En als een echte opzichter wordt er eerst geoordeeld en worden er pas vragen gesteld als je geïrriteerd reageert.
De moraal van dit verhaal zou wat mij betreft zijn dat er in het overheidstoezicht nogal wat te verbeteren valt. Richt je op die zaken die ertoe doen, bijvoorbeeld als er een overschrijding van 200 miljoen plaatsvindt bij het inrichten van een boot met geld uit de volkshuisvesting. Behandel organisaties met respect die, onafhankelijk vastgesteld, ordentelijk hun werk doen.
Corporatie directeur Jan Sinke

Dinsdagavond komen op uitnodiging van onze accountant PWC een aantal bestuurders bij elkaar om na te gaan wat de gevolgen voor de woningcorporaties zijn van de beschikking van de Europese Commissie. De beschikking wordt uiteindelijk in wetgeving verankerd. Vooruitlopend op een herziene Woningwet komt er dit najaar een tijdelijke regeling. Op basis hiervan moeten we 90% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een lager inkomen dan € 33.000 per jaar. Hiervoor moet nog flink wat werk worden verzet. Alle gemeentelijke huisvestingsverordeningen moeten worden aangepast. Wat gebeurt er als een gemeente niet van plan is deze inkomensgrens in een verordening vast te leggen? Corporaties dienen de gemeentelijke verordening uit te voeren en komen dan klem te zitten tussen de beschikking en de verordening. Ik vraag me af of niet eerst de Huisvestingwet moet worden veranderd. Een ander punt is dat de financiering van corporaties moet worden gesplitst. Voor activiteiten die met staatssteun worden uitgevoerd, mag financiering met borging worden aangetrokken. Voor niet-staatssteun activiteiten mag dat niet. Ik voorzie op dit punt grote administratieve en organisatorische problemen. De borging door het WSW is niet aan specifieke projecten gekoppeld. Dit is niet een, twee, drie te veranderen. Door de interim maatregel moeten corporaties opdrachten om maatschappelijk vastgoed te bouwen Europees gaan aanbesteden. Hiermee hebben we geen ervaring. De minister van WWI verwacht door de beschikking van de Europese Commissie een eenmalige administratieve last van 55 miljoen euro en een jaarlijkse last van 13 miljoen. Ingewijden vrezen dat in de praktijk het prijskaartje vele malen hoger zal zijn. Voor corporaties is lastenverlichting nog ver weg.

Onze Raad van Commissarissen buigt zich deze week over het jaarverslag van de Alliantie. Het is een kloek boekwerk van maar liefst ruim 300 pagina’s. Aan de ene kant hoor ik met regelmaat de oproep om werk te maken met het verminderen van regeldruk, terwijl aan de andere kant de verantwoordingsstukken en onderzoeken steeds omvangrijker worden. Nieuw is de visitatie in verband met de wijkaanpak. Ik zou wel eens willen weten hoeveel menskracht en dus geld wij hieraan besteden. De Alliantie realiseerde over 2009 een mooi financieel resultaat. Belangrijk is dat wij ook volgens onze accountant de zaken goed op orde hebben. Door de crisis moeten bedrijven en ook corporaties afboeken op ontwikkellocaties en grondposities. Voor de Alliantie was dat in 2009 in totaal acht miljoen euro. Veel investerende en ontwikkelende corporaties zullen geld moeten afboeken. De afboekingen zullen fors zijn als in het verleden duur is ingekocht. Ik verwacht in de komende maanden lijstjes van hoeveel corporaties hebben afgeboekt.

Jim Schuyt, Directie voorzitter De allianitie  

Vaak niet gehinderd door kennis van zaken wordt over corporaties veel onzin uitgestort. Zo ongeveer iedereen heeft wel een mening waar het met de corporaties naar toe moet. Het lijkt er wel op dat velen hun best doen om een gek voorstel te overtroeven met een gekker idee. Recent hadden we het voorstel van het Centraal Planbureau waarin wordt voorgesteld om de corporaties te privatiseren en de huren te liberaliseren. Ed Groot, redacteur van het door mij zeer gewaardeerde Financieele Dagblad, stelde deze week voor om de corporaties te nationaliseren.

Hij begint zijn betoog met ons voor te rekenen dat het verborgen vermogen van de corporaties maar liefst 300 miljard euro is: het verschil tussen de WOZ-waarde en de waarde die bij corporaties in de boeken staat. Leuk hoor dit soort rekenpartijen, maar je hebt er niet veel aan. Tussen boekhouden en de cashflow zit een groot verschil en deze laatste staat bij corporaties onder druk. Veel corporaties investeren meer dan er aan geld binnenkomt.

Van een krant die het woord financieel in haar naam draagt, zou je verwachten dat er meer oog was voor echt geld dan voor boekhouden. De redacteur merkt op dat corporaties maar weinig investeren: ‘hooguit een paar honderd euro per woning aan de verbetering van de buurt’. In 2008 investeerden de gezamenlijke corporaties bijna 12 miljard euro. In 2009 investeerden de Amsterdamse corporaties een kwart miljard euro in de vijf Vogelaarwijken. Ed Groot stelt voor om het bezit van de corporaties over te doen aan gemeenten. De gemeentefondsen kunnen dan omlaag, gemeenten zullen meer verkopen om de gemeentekas te spekken en om dezelfde reden verhogen gemeenten de huur.

De redacteur wil de gemeentelijke woningbedrijven opnieuw uitvinden. Tot in de jaren negentig hadden we immers gemeentelijke woningbedrijven. Deze zijn toen niet voor niets opgeheven. Ik ben benieuwd of Ed Groot zich hierin heeft verdiept. Je hoort mij niet zeggen dat er niets in de corporatiesector moet veranderen. Voorstellen hiervoor zijn van harte welkom. Maar op losse flodders zitten wij niet te wachten.

Jim Schuyt Directie voorzitter van woningcorporatie de Alliantie

Veel economen roepen dat corporaties te weinig huur vragen en dat hiermee sprake is van indirecte subsidiëring. Feit is dat de Alliantie per jaar bijna 300 miljoen euro aan huur vraagt. Dit is inderdaad lager dan de maximale huur die we mogen vragen. De Alliantie vraagt 75% van de maximale huur. Als we aan al onze huurders de maximale huur zouden vragen, komt er per jaar € 390 miljoen euro binnen. Dit is echter theorie. In Almere, bijvoorbeeld, kunnen we vaak de maximale huur niet vragen, omdat de markthuur lager is. Soms willen we de maximale huur niet vragen, omdat dit haaks staat op waar we voor staan. Als we voor grote woningen in Amsterdam, bijvoorbeeld, de maximaal toegestane huur vragen, wordt de huur van deze woningen hoger dan € 648,- per maand. We kunnen ze dan niet meer verhuren aan huishoudens die recht hebben op een huurtoeslag. De huurinkomsten bij beleggers bedragen overigens ongeveer 80% van de maximale huur. Verstrekken de beleggers ook indirecte subsidie aan hun huurders?

Stel dat we de welvaartseconomen volgen en markthuren gaan vragen, dan stijgen onze huurinkomsten met ongeveer 50%. Berekend is dat de markthuur gelijk is aan 4,5% van de WOZ-waarde. De totale WOZ-waarde van de woningen van de Alliantie is ruim 10 miljard euro. Bij markthuren zouden we dus ruim € 450 miljoen per jaar aan huren binnenkrijgen. Maar voor veel huishoudens is de markthuur onbetaalbaar. De uitgaven voor de huurtoeslag zouden dan vervolgens als een komeet omhoogschieten. Is dit een wenkend perspectief?