Leuk artikel van de AFWC. Artikel is inmiddels circa 10 maanden geleden gepubliceerd maar daardoor juist des te interessanter geworden. Er wordt gesproken over 70.000 woningen bouwen en dat corporaties bedrijventerreinen willen gaan aanleggen. Nu acht maanden verder ligt de woningbouw zo goed als plat en staan woningcorporaties onder druk omdat ze verkeerde investeringen hebben gedaan in commercieel vastgoed.  lees hieronder verder...................................

Ring A10 wordt nieuwe 'Gouden Bocht’ van Amsterdam

De gebieden zuidelijk en westelijk van de A10 dienen zich te ontwikkelen tot centrumstedelijk gebied. Niet door de A10 hier en daar wat te overkluizen, maar door aan de A10 aan weerszijden een hoogstedelijk milieu tot stand te brengen. Er ontstaat een nieuwe woningbouwlocatie tot over de ring. De ring verkleurt als het ware tot ‘de Gouden Bocht’ van de 21ste eeuw. Een nieuw perspectief op het centrum betekent ook dat het huidige havengebied binnen de ring zal verkleuren tot gemengd woonwerkgebied. Dat stellen de Amsterdamse woningcorporaties in de publicatie ‘10 voor Amsterdam’ die de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties vandaag heeft uitgebracht. De publicatie is een bijdrage aan de discussie over de komende Structuurvisie van de gemeente Amsterdam.

Het voorstel van de corporaties sluit aan op de bestaande trend dat het Centrum van Amsterdam zich uitbreidt tot het gehele gebied binnen de ring. Wijken als De Baarsjes en Bos en Lommer worden nu al steeds populairder. De A10 in het gebied ten zuiden van het IJ vormt echter een barrière tussen voor- en naoorlogs Amsterdam. Ten westen van de ring liggen de inkomens en woningprijzen aanzienlijk lager. Omdat de vraag naar centrumstedelijk wonen verre van gestild is, willen corporaties een ontwikkeling op gang brengen waardoor de A10 als het ware ‘verdampt’ en de gebieden eromheen bij het centrumstedelijk gebied worden getrokken.

Binnen de stadsgrenzen moeten 70.000 woningen worden gebouwd tot 2030. De Amsterdamse corporaties pleiten ervoor niet overal te verdichten, maar de verschillen te versterken. Zo kunnen de Noordelijke IJoevers en het gebied rond de ring ten zuiden van het IJ worden ontwikkeld tot hoogstedelijk gebied, maar moeten tuindorpen en delen van Nieuw West hun groene karakter behouden.

De corporaties willen bepaalde bedrijfsterreinen ontwikkelen tot gemengde woonwerkgebieden, zoals Amstel I, II en III, maar ook rond de A9 en langs de Gooiseweg. Zij zien – mede vanwege de grote leegstand van kantoorgebieden - aanknopingspunten om interessante woonmilieus (bijvoorbeeld voor studenten) toe te voegen. De corporaties presenteren zich nadrukkelijk als gebiedsontwikkelaars, waarbij het niet meer alleen om wonen gaat, maar om de kwaliteit van leven. Functiemenging en menging van wonen, werken en voorzieningen zijn daarbij van groot belang.
 

Bijt door die zure appel heen, huizenverkopers moeten water bij de wijn doen. Ga 10 procent lager zitten en de markt beweegt weer

De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar met 5 procent gedaald en de voorraad aan koopwoningen is bijna verdubbeld. Het aantal verkopen is met 40 procent teruggelopen en eenderde van de makelaarskantoren is gesloten. Een branche in crisis zou je zeggen, maar verkopers denken nog steeds dat de bomen tot in de hemel groeien en blijven exorbitante prijzen vragen. De verkoper zal water bij de wijn moeten doen.

Daling
In haar World Economic Outlook (WEO) van oktober 2007 kondigde het Internationale Monetaire Fonds (IMF) ook voor Nederland een daling van de huizenprijzen aan. De stijging van de huizenprijzen in de afgelopen tien jaar zou voor 30 procent uit lucht bestaan. In Nederland werd furieus gereageerd.

De wijze waarop zowel de vastgoedwereld, de wetenschap, de politiek en de gehele financiële wereld begin 2008 het rapport van het IMF neersabelde, geeft het belang van het onderwerp weer.

Ook in Nederland wordt de welvaart voor een belangrijk deel bepaald door die vastgoedwereld. Volgens deze hele goegemeente had het IMF een te geringe kennis van de Nederlandse vastgoedmarkt en was vergeten belangrijke parameters mee te wegen.

Schaarste
Zo zou geen rekening zijn gehouden met de hypotheekaftrek en met de schaarste op de woningmarkt veroorzaakt door de achterblijvende nieuwbouwproductie. In eerdere outlooks is de hypotheekaftrek steeds meegewogen, dus daar kan het verschil niet in zitten. Door de uitspraken van het IMF was Nederland in het hart geraakt.

Nooit stegen woningprijzen harder dan vanaf 1982. Toen kostte een huis gemiddeld bijna 60 duizend euro terwijl dat nu gemiddeld 250.000 euro bedraagt. Gecorrigeerd voor inflatie zijn woningprijzen over die periode verdrievoudigd.

Het is net als met aandelen: op de top van de markt verkopen is maar voor weinigen weggelegd Het gemiddelde inkomen in Nederland is jaarlijks met 3 procent gestegen. Burgers zijn een steeds groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten en dat kan niet ongestraft doorgaan.

Zeker nu de economie fors terugloopt, werknemers werkloos raken en de exorbitante salarissen in de bankwereld en de ICT tot het verleden behoren, zullen de huizenprijzen sterk gaan dalen. De makelaars houden het op 5 procent voor 2009, maar aannemelijker is dat we voor dit jaar rekening moeten houden met een daling van 10 procent. En als de economie niet sterk aantrekt, zal ook voor 2010 en 2011 met dit soort percentages rekening moeten worden houden.

Zure appel
Een woningmarkt reageert altijd secundair op economische fluctuaties. De verkopers die dit mechanisme doorgronden, zetten hun huis nu voor een marktconforme prijs te koop en dat is zeker 10 procent lager dan wat men voor ogen heeft. Het is even door de zure appel bijten, maar het maakt de kans op verkoop veel groter. Huizen die nu te duur geprijsd zijn, zullen lang te koop staan en meegaan in de daling die sterker zal doorzetten.

Het is net als met aandelen: op de top van de markt verkopen is maar voor weinigen weggelegd en hebzucht en angst beheersen de markt. De hebzucht zoveel mogelijk voor je huis te ontvangen en de angst het huis niet te kunnen verkopen. De omslag van hebzucht naar angst is gaande en zal niet lang meer op zich laten wachten.

De oplossing ligt dus bij de huizenbezitter en niet bij de overheid, hoe goed bedoeld de maatregelen ook zijn. De verkoper moet wennen aan lagere verkoopprijzen. Uiteindelijk zal de markt zichzelf corrigeren, komt er eindelijk ruimte voor starters die al jaren geen kans hebben op de huidige woningmarkt en zal de markt aantrekken. Maar dan zitten we inmiddels in 2014 of 2015.

Jacques van Rooijen is zelfstandig adviseur van JR advies- en interim management

Een vastgoedcrisis kan ook voordelen hebben. Als de bubbel eenmaal voorbij is, zijn praktisch alle panden nieuw of gerenoveerd. Dit gevoel bekruipt mij tijdens een rondreis door Spanje.

Zelfs het kleinste gehucht heeft niet willen achterblijven en kent een nieuwe ’urbanicazión’. In Nederland het beste te vergelijken met een mini-Vinex-wijk. Zoals een professionele vastgoedbelegger in Madrid het mooi verwoordde: ’Wij kunnen weer 50 jaar vooruit.’

De vastgoedcrisis doet echter nog steeds pijn en dit zal op korte termijn zeker nog niet voorbij zijn. Spanje kent inmiddels een werkloosheid van een kleine 20% en het einde is niet in zicht. Zoals te verwachten zorgt met name de Spaanse bouwsector voor een groot probleem. Men is letterlijk uitgebouwd. Hier en daar zie je dat nog een verwoede poging wordt gedaan om toch nog wat nieuwe flats neer te zetten, maar vaker wordt de kraan weggehaald en kun je als buren de komende jaren genieten van een betonnen constructie. Dit geeft problemen bij de banken, maar ook bij de eigenaren zelf.

Het commerciële vastgoed is al flink afgewaardeerd, maar ook op de huizenmarkt is het feest. Gemiddeld is er sprake van een daling van ruim 30%. Vooral veel Engelsen hebben het moeilijk. Als je het valutaverlies van het pond meeneemt, kijken zij aan tegen een verlies van ruim 50%. Gedwongen verkopen zie je dan ook overal. En dan is de prijs nog veel aantrekkelijker!

De eerste koopjesjagers worden aangetrokken door de relatief lage prijzen en hadden toch al het plan om ooit een huis in Spanje te hebben. Als een belegging, maar vaker voor het slijten van hun eigen oude dag. Je krijgt hier heel wat meer huis dan bijvoorbeeld in Nederland en de zon is gratis. Als extraatje bieden makelaars tegenwoordig een vooronderzoek aan. En na al die golf resorts is er een nieuw initiatief. Het life resort: het moderne bejaardentehuis. Professionele beleggers ruiken een kans. Meestal een goed moment om ook eens rond te kijken.

Marian Hogeslag is directeur van ActivInvestor Management en beheerder van vastgoedfondsen.

Leuke Blog van Roland Hameeteman hij is werkzaam bij www.e-office.com 

Banken reageren dom

Ondanks een AEX die vandaag (van morgen) op bijna 270 punten staat en goede berichten uit Rusland, China, Singapore en Duitsland, lijkt het erop dat de vastgoedsector het in Nederland nog heel zwaar gaat krijgen. In dit artikel in het FD staat dat als je nu vastgoed moet herfinancieren je aan de beurt bent.

De verhuur markt is moeilijk, wat zoveel betekent dat je geen inkomensgaranties hebt voor de komende jaren voor je vastgoed. En de rente van banken is hoog, waardoor je je vastgoed niet goed kunt financieren. Resultaat is dat al het vastgoed dat opnieuw gefinancierd moet worden een groot risico is geworden, een potentiele aderlating. Dit gaat zeker gevolgen hebben voor de koers van de AEX, omdat er ongetwijfeld een paar grote vastgoedjongens gaan omvallen.

Naast het vastgoed is er om bijna dezelfde reden ook een probleem bij de projektontwikkelaars. Omdat ze alleen tegen veel te hoge rentes geld kunnen lenen van banken, wordt er geen grond meer aangekocht. Laten gemeenten nu in hun begrotingen rekening hebben gehouden met een jaarlijkse verkoop van veel van hun grond.

Nu lijkt het erop dat, zoals in dit artikel staat beschreven, de gemeenten 2 miljard te kort zullen komen doordat er geen projekten meer worden gestart. Wie gaat dat gat invullen denk je? Wij met z'n allen schat ik in. Een paar weken geleden las ik dat banken bewust rentes hoog houden zodat er zo min mogelijk hypotheken worden verkocht. Want dat zien ze als risico.

Kijk, banken gaan er prat op dat ze een bijzondere positie innemen in de economie. Ben ik het intussen wel mee eens. Maar dan moet je ook laten zien dat je durft te ondernemen. En dat doen ze niet. Omdat ze het risico niet kunnen inschatten verhogen ze de rentes zodat niemand iets koopt. Want dan loop je ook geen risico! Brilliant hoor.

Wat ze eigenlijk zeggen is dat ze geen verstand hebben van de markt. Totaal geen inzicht in wat risico is en wat niet. Volgens mij moet er een groep specialisten opstaan uit de bouwwereld die de banken gaan adviseren over projekten en vastgoed. En die specialisten willen dan vast zelf ook wel mee-investeren. Dan gebeurt er weer wat, en begint onze economie weer te stromen.

banken, geef toe dat je het niet weet en huur kennis in. Op deze manier slopen jullie onze economie!

www.e-office.com

In de huidige markt met een laag aantal transacties maar hoge emoties, is dat een goede vraag. En wie kan die waarde bepalen?

Dagelijks worden we overspoeld met informatie, nieuws, beschouwingen en verwachtingen omtrent het verloop van de financiële en economische crisis in de nabije toekomst.

Tegelijkertijd wapenen ondernemers in Nederland en daarbuiten zich door mogelijkheden te bestuderen en afwegingen te maken over eventueel noodzakelijke maatregelen.

Terwijl in het verleden met name de cashflow als een van de belangrijkste criteria gold voor de gezondheid van een onderneming, wordt in het huidige klimaat de waarde van activa meer en meer van belang geacht. Kasstromen drogen immers op bij veel bedrijven, zo wordt ons dagelijks voorgehouden.

Niet voor niets is daarom de waardering van zowel materiële als immateriële activa een onderwerp dat steeds meer aandacht verdient en in de praktijk ook krijgt. Dat hoeft niets van doen te hebben met  insolventie, maar zegt -ongeacht de feitelijke situatie- alles over een gezond risicomanagement door de ondernemer.

Voor een onafhankelijke, objectieve waardering is het van belang dat taxateurs en makelaars gescheiden van elkaar werken. Een betrouwbare taxatie verschaft dat inzicht en vormt een solide basis voor belangrijke beslissingen om de continuïteit te waarborgen.

In dit kader is Troostwijk Taxaties objectief omdat er geen enkele belangenverstrengeling kan bestaan tussen partijen en een volstrekt objectief operend Troostwijk Taxaties, die uitsluitend taxeert en geen verkoop- of financieringsbelangen kent. Nu alle aandacht in de markt op taxaties is gericht wordt het zaak om onze maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen. Daarbij gaat het eens te meer om duurzaamheid, transparantie en vakmanschap. En dat is wat Troostwijk Taxaties als geen andere partij in de huidige markt kan bieden als een solide ondernemende partner. Bent u het daar mee eens ?

Vertrouwen is vandaag de dag het sleutelwoord.

Ziekenhuizen zouden meer aandacht moeten besteden om ruimten voor winkels en horeca in te ruimen. Dat is het pleidooi van Huib Lubbers van adviesbureau Retail Management Center. De kille ziekenhuisomgeving wordt omgezet in een gezellige ‘healing environment’ en dat is goed voor zowel patiënten als bezoekers. Hij noemt als goed voorbeeld restaurant La Place bij het Rijnland Ziekenhuis in Leiderdorp. Er zijn met ‘zorgboulevards kansen voor zowel supermarkt- en horecaketens als voor de ziekenhuizen zelf.

Hij constateert dat zulke initiatieven vaak alleen haalbaar zijn bij nieuwbouw en grootschalige verbouwingen. Maar ziekenhuizen vergeten dit aspect vaak mee te nemen en dat is een gemiste kans voor alle partijen, vindt Lubbers. Hij waarschuwt ook retailers dat een winkel openen in een ziekenhuis apart aandacht vraagt: “Je kunt daar niet zomaar een standaardformule neerzetten. Het publiek in ziekenhuizen vraagt om een ander assortiment en een andere aanpak.”

Meer informatie is te vinden op de website www.rmc.nl. In de VS is deze trend al veel verder ontwikkeld. Een idee zou natuurlijk zijn dat vastgoedondernmemers dit oppakken en ruimtes reserveren c.q. creëren als een soort intermediair tussen ziekenhuizen, andere zorginstellingen en retail.
 

Wij gaan meer publiceren over dit onderwerp. Wie daarvan nog voor publicatie in het Vastgoed Journaal op de hoogte wil worden gehouden kan zich daarvoor inschrijven bij de rubriek weblogs, we zullen hen direct op de hoogte houden van onze bevindingen. Ook op de Provada wordt trouwens deze keer al veel aandacht geschonken aan zorgvastgoed met symposia en presentaties.

Wim van der Kleijn