Dinsdag ontving ik een mooi schrijven van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning inzake de nieuwe eisen voor taxatierapporten in het kader van hypothecaire verstrekkingen met NHG dekking. In deze brief verzoekt de heer Schiffer mij om de inhoud zo snel mogelijk kenbaar te maken onder mijn leden, wie ben ik om dat te weigeren. Immers, u bent lid, het is een LMV blog, dus voor LMV leden, wie anders zou dit lezen? Onderaan dus het schrijven.

Voorwaarden

Wat mooi is om te zien dat de NHG er voor kiest om marktwerking toe te laten. Alle commerciële aanbieders, zoals Hamer Taxaties, TaxateursUnie, NWWI, Puur Waarderen, kunnen zich kwalificeren voor validering van taxatierapporten. Dat is een goed iets. Het zag er een tijd lang naar uit dat één commerciële instelling het mandaat bij elkaar had gelobbyd, maar van dat pad is men afgeweken.

Verbazend

Wat echter wel verbazing opwekt is de uitspraken van de heer Schiffer. Terwijl ik de criteria nog niet eens weet of gezien heb waaraan voldaan dient te worden, lees ik in het FD en hoor ik op de radio dat het NWWI hier waarschijnlijk al aan voldoet inde ogen van de heer Schiffer. Ik quote het FD:

De consument zal hiervoor ‘enkele tientjes’ meer moeten betalen per rapport. Welke controleorganisaties door de NHG zullen worden erkend is nog niet duidelijk, maar de stichting denkt in ieder geval aan taxatie-instituut NWWI. Dit instituut rekent voor ieder rapport euro 71,40 inclusief btw als ‘NWWI-bijdrage’.

Vreemd

Uiteraard zal het FD wel weer verkeerd hebben gequote, maar is dit niet een beetje vreemd? Niemand weet waar aan moet worden voldaan, maar het NWWI voldoet er mogelijk al aan. Ik moet de brief nog lezen, maar bilateraal is het al beklonken.

Soms is het niet zo vreemd dat er over onze markt smalend wordt gepubliceerd en dat handjeklap en achterkamertjes politiek hoogtij viert. Dat de consument er straks weer het gevoel bij heeft genaaid te worden, daar moeten we niet van opkijken. Maar hoe graag men ook ten kosten van alles probeert het NWWI er door te pushen, ik denk dat met deze werkwijze de geloofwaardigheid van NHG en onze markt in z’n totaliteit geen goed wordt gedaan.

Ed van de Bijl directeur LMV

'Positief sleuren' noem ik het maar: acteren op de Nederlandse nieuwbouwmarkt is momenteel een soort duursport, om de nog in beweging zijnde klanten voor jouw projecten te interesseren.
Is dat anders bij onze zuiderburen?

Ruim een week geleden deed ik samen met de burgemeester van de Oost-Vlaamse stad Ronse, ten zuiden van Gent, de  aftrap voor ons  project De Stadstuin.
Ruim 220 woningen, een hotel en een paviljoen, een parkeergarage met 150 plaatsen, allemaal rond een prachtig park (al zeg ik het zelf). Een groene long, midden in stedelijk gebied.

Op de uitkijktoren van ruim 12 meter keek  ik uit over het voormalige maïsveld van 11 ha. En dat is best wel spannend.

Je begint in 2005 met zaaien -  onze planvisie kwam als winnaar uit de bus  - en begin volgend jaar gaan we in verkoop, begint dus het oogsten in een ‘andere’ markt. Een andere cultuur, een net iets andere taal. Vlamingen zijn bijvoorbeeld nauwelijks gewend aan projectmatige nieuwbouw. En een glooiend park - de stad ligt midden in de Vlaamse Ardennen - maak je ook niet dagelijks.

Last but not least hadden we in 2005 nog nooit van de term kredietcrisis gehoord. Toch maakte ik me weinig zorgen en was ik vooral trots.

Dat vertrouwen heeft veel te maken met het enthousiasme en het doorzettingsvermogen van het Stadsbestuur. Dat is besmettelijk. In het samenspel met de gemeente en de ontwerpers is een bijzonder park met een groen amfitheater van de tekentafel gekomen en woningen met een ontwerp en plattegronden waar ik onmiddellijk zelf in wil wonen. Kwaliteit dus, om de platgeslagen term toch maar te gebruiken.
Aan de ene kant keek ik uit over hectaren te ontwikkelen groene ruimte, beneden zag het zwart van de bezoekers;  de opening werd bezocht door honderden mensen en heeft ruim 160 aanmeldingen opgeleverd en veel aandacht van de pers gekregen. Een mooiere start had ik me niet kunnen wensen.

Het gras lijkt serieus groener in Oost-Vlaanderen. Dat heeft misschien met de lokale markt te maken, uiteindelijk gaat het volgens mij toch weer om dromen, durven, doen.
Ook en misschien wel juist in deze tijden.

Daco Bokx, de projectontwikkelaar

Al een aantal jaren wordt geklaagd over de solidariteit binnen de sector van woningcorporaties. Natuurlijk is de verzelfstandiging uit 1994 daar debet aan. Corporaties werden ondernemingen en gingen zich ook zo gedragen. Dat er dan concurrentie ontstaat is onvermijdelijk.
Ook de Veste heeft daarin zijn partijtje meegeblazen. Dat die concurrentie zover gaat dat de sector zichzelf in de voet schiet is ronduit pijnlijk. Een ordentelijk afscheid van Willem van Leeuwen kunnen we niet organiseren en Marc Calon is nog niet eens begonnen of hij wordt al als verliezer geportretteerd.

Ronduit jammer en vermijdbaar. Het gat dat we zelf hebben getrokken wordt handenwrijvend, en terecht, door de politiek ingevuld. Iedereen is het gezeur en gezeik ook een klein beetje zat. Dat geldt niet alleen voor de politiek, maar ook voor de gemiddelde burger op en verjaardagfeestje.
Deze week kwam een nieuw voorbeeld van solidariteit aan het licht, althans bij ons. Drie corporaties hadden vrijstelling gekregen voor betaling van vennootschapsbelasting. Twee daarvan hebben het afgelopen jaar stevig in de belangstelling gestaan en niet bepaald positief. Ik ken de directeuren die vroom meedoen aan debatten over de sector en ondertussen snel hun eigen zaakje regelen. Toch wat teleurstellend.

Teleurstellend is het ook dat de ministeries van WWI en Financiën een beetje badinerend doen; de Veste had niet goed zijn huiswerk gedaan. Inmiddels hebben minimaal 10 woningcorporaties de vrijstelling gekregen, overigens met medeweten van de brancheorganisatie. Haastige wetgeving en gebrek aan solidariteit hebben dit veroorzaakt.

Het zal nog wel een tijd duren voor en aleer dit hersteld kan worden, want met dit type vrienden heb je geen vijand meer nodig.

Jan Sinke directeur Woningcorporatie

Vanwege de economische crisis hebben veel Nederlandse huiseigenaren te kampen met dubbele hypotheeklasten. Het verhuren van de tweede woning zou deze lasten kunnen drukken. Gisteren maakte staatssec retaris De Jager in een brief aan de Tweede Kamer bekend dat huizenbezitters na de verhuurperiode van het tweede huis, tijdelijk weer aanspraak kunnen maken op hypotheekrenteaftrek van het tweede huis. Deze maatregel zal echter weinig uitrichten omdat een aantal andere barrières overeind blijft staan zoals de Leegstandswet, de Huurprijzenwet en de Huurbeschermingswet.

Wet is bindend, contract is regelend
De meeste huiseigenaren kiezen niet voor verhuur van de tweede woning omdat er te veel haken en ogen zitten aan dit verhaal. De belangrijkste reden om niet te verhuren is dat de bank toestemming moet geven voor verhuur. In nagenoeg elke hypotheekakte is opgenomen dat verhuur niet is toegestaan. Geeft de bank toch toestemming dan moet een eigenaar voor de tijdelijke verhuur een vergunning aanvragen bij de gemeente op basis van de Leegstandswet. Daarna moet er nog een huurder worden gevonden. En vervolgens is een huurcontract vaak niet rechtsgeldig als een tijdelijk contract. De rechter zal tijdelijke verhuur maar in een beperkt aantal situaties toekennen. Er is in de meeste gevallen van rechtswege toch sprake van verhuur voor onbepaalde tijd, ook al staat dit niet in de huurovereenkomst. De wet is bindend en het contract slechts regelend. Wanneer een huurder uiteindelijk de woning niet wil verlaten krijgt men eventueel te maken met verkoop van de woning in verhuurde staat en dat levert aanzienlijk minder op. De executiewaarde daalt dan immers met zo’n 30%. De maatregel van De Jager is goed bedoeld en fijn voor de eigenaren die nu tijdelijk verhuren maar de overige, onoverkomelijke muren waar een verhuurder tegenaan loopt, blijven gewoon overeind staan.

Puntengrens
Ook binnen de makelaardij zien we dat deze maatregen niet het gewenste effect op zal leveren. De regels voor particuliere verhuurders zijn vergelijkbaar met de regels die gelden voor woningcorporaties. Zo is een verhuurder voor het bepalen van de huurprijs gebonden aan de Huurprijzenwet. Hij kan dus niet vragen voor een huurwoning wat hij wil. Veel woningen kunnen niet worden verhuurd voor een prijs boven de € 631,73 per maand. Dit bedrag is gebaseerd op de 142 puntengrens waarbij een woning geliberaliseerd is. Vervolgens bestaat het risico dat een huurder zich beroept op de Huurbeschermingswet. Stel je voor dat je onder de kostprijs besluit te verhuren om zodoende toch de maandelijkse lasten te verlichten en de huurder besluit vervolgens de woning niet meer te willen verlaten. Dan zijn de gevolgen voor de eigenaar niet te overzien. Het juridische kader waarbinnen tijdelijk woningverhuur geregeld is, zou eerst moeten worden aangepast, pas dan zullen maatregelen als die van De Jager een positief effect kunnen hebben voor eigenaren met dubbele lasten.

Wegnemen drempels verhuur
Vereniging Eigen Huis heeft begin dit jaar een voorstel aan het kabinet gedaan om de drempels voor verhuur van de eigen woning weg te nemen. Zo zou de wet op inkomstenbelasting 2001 aangepast dienen te worden waardoor een gedeelte van de huurinkomsten kan worden belast. De gemeenten zouden een standaardbeleid moeten ontwikkelen waarbij een woningeigenaar die er niet in slaagt zijn woning te verkopen toch eenvoudig tijdelijk kan verhuren door een beroep te doen op de Leegstandswet. Tot slot zouden de banken moeten afwijken van de huidige hypotheekvoorwaarden die nu de mogelijkheid van verhuur nog praktisch uitsluiten. Alleen als De Jager ook deze zaken aanpakt zullen eigenaren eerder kiezen voor verhuur.

Jasper De Groot

Consumenten zien de huizenprijzen verder dalen. Volgens het ING Economisch Bureau hebben we bijna de helft van de huizenprijsdaling achter de rug. De woningverkopen trekken volgend jaar aan.

De dalende huizenprijzen bereiken steeds meer straten. Dat blijkt uit onderzoek van ING. Van de 55.500 respondenten zag bijna de helft (45%) de woningen in de eigen straat het laatste halfjaar goedkoper worden.

Volgens vier op de tien (40%) respondenten bleven de huizenprijzen ongeveer gelijk. Een groep van 15% nam een prijsstijging waar. Gemiddeld genomen zien de respondenten lagere prijzen. De cijfers van het Kadaster bevestigen dat woningen goedkoper worden. In juli lagen de prijzen gemiddeld 4,4% onder het niveau van een jaar geleden en 3,9% lager dan in januari.

Bijna op de helft
Het sentiment gaat redelijk gelijk op met de huizenprijzen. Sinds de piek in de huizenprijzen in augustus 2008, zien steeds meer mensen prijsdalingen.

Vooral tussen augustus vorig jaar (13%) en april van dit jaar (44%) steeg het aantal respondenten dat de huizen goedkoper zag worden. Sinds april schommelt het percentage rond de 44%. Dat wijst nog niet op een draai in de prijsontwikkeling. Het ING Economisch Bureau verwacht een verdere prijsdaling. Naar verwachting gaat er van piek tot dal ruim 10% van de huizenprijzen af. Dat betekent dat we nu bijna de helft (5%) achter de rug hebben.

Beter betaalbaar, meer verkopen
De dalende prijzen en de relatief lage rente maken huizen beter betaalbaar. Voor starters werden huizen de afgelopen jaren steeds minder betaalbaar, maar nu komen huizen voor hen steeds meer binnen bereik. Naast betaalbaarheid speelt vertrouwen een rol voor huizenkopers. Met een verbetering van de economie volgend jaar zal ook het vertrouwen verder stijgen. De markt zal uiteindelijk bij lagere prijzen een nieuw evenwicht vinden, waarbij het aantal woningverkopen vanaf halverwege 2010 weer zal aantrekken.

Integriteit en de veranderde rol van de taxateur

Taxateurs hebben het imago als niet integer, dit blijkt uit het rapport ‘Net werken en netwerken’ dat de Nyenrode Business Universiteit recent heeft gepubliceerd. Accountants en notarissen hebben daarentegen een goede reputatie als het gaat om integriteit. Notarissen zijn het meest negatief over taxateurs. Beleggers en accountants zijn het meest positief over taxateurs. Bestaat er een causaal verband in de perceptie van professionals tussen makelaars en taxateurs?

Bron:   Net werken en netwerken. Nijenrode Business Universiteit, mei 2009.

Krijgt de taxateur een lagere score wat betreft de integriteit door de mogelijke samenwerking binnen de makelaardij? Makelaars en taxateurs binnen één organisatie vergroot het risico van belangenverstrengeling. Troostwijk Taxaties is van mening dat indien de taxateur zich als een ‘accountant’ in de vastgoedmarkt positioneert en er geen sprake is van belangenverstrengeling, de onafhankelijke taxateur een hogere score verdient wat betreft integriteit. Integriteit is niet allen van belang voor de taxateur als individu maar tevens voor de kwaliteit en betrouwbaarheid van de afgegeven waarderingen. In het onlangs verschenen artikel van prof.ir. W.G Keeris “Gezocht: een doekje voor het bloeden!” in Real Estate Magazine gaat het om het betrouwbaar maken van de huidige marktontwikkelingen en waarderingen. Market evidence kan anders worden bekeken en research wordt meer en meer van belang bij het betrouwbaar waarderen van vastgoed. Goede data en de samenhang van cashflow in plaats van percepties. Het waarderen van vastgoed zal hoogwaardiger en professioneler gaan worden en meer van taxateurs vragen. Een gedegen en betrouwbare naam met goede kwaliteit zal in de markt meer en meer van belang worden. Het onderscheidende en voorspellende vermogen daar gaat het hier om.

Een taxatie "een doekje voor het bloeden”? De verantwoording nemen en voor de muziek uitlopen dat is eng, je behoort tenslotte toch gewoon in het gelid te lopen?

Life-cycle engineering: inzicht in de processen om de onderlinge verbanden te snappen en dit in beeld brengen om een goede waarde te bepalen omdat elk vastgoedobject uniek is. Lopen wij net als de andere taxateurs in ons eigen straatje, achteromkijkend en wat te trompetteren of lopen wij voor de muziek uit. Het gaat om het nemen van maatschappelijke integere verantwoordelijkheid in deze huidige markt met de financiële- en vertrouwenscrisis. Toon leiderschap "Be good and show it", Troostwijk wil dan ook meer waarde leveren voor een scherp tarief.

Integrale opname van het vastgoedobject door één taxateur de risico's inventariseren, de verzekeringswaarde en economische waarde bepalen en een assessment te kunnen doen voor de BREEAM certificering dat maakt het makkelijk en goedkoop voor een opdrachtgever. Elke euro is schaars geworden en waarom niet daarin je verantwoording nemen binnen de huidige markt om de integraal opgebouwde kennis scherp aan te bieden. De waarden, risico inventarisatie en certificering in één keer effectief/efficiënt uit te voeren met één opname en meerdere rapporten is onze meerwaarde. De veranderende rol naar raadgevende ondernemende taxateur/partner in business daar gaat het tenslotte om. Van het statische vastgoed welke financieel/administratief wordt beheerd naar dynamisch beheer, waarbij het taxatierapport als snapshot het uitgangspunt zal zijn om de dynamiek in kaart te brengen. Troostwijk Business Real Estate Services (BRES) om met meerdere scenario's te gaan waarderen ofwel de verborgen of potentiële waarden op integere wijze in kaart te brengen gekoppeld aan de cashflow en de operationele risico's. De taxateur als strategische partner, risicomanager, assessor en mediator.

Vindt u dat dit de nieuwe koers is van de veranderde rol van de taxateur?

Woningmakelaar Hol Molenbeek is failliet. De aandeelhouders van de ooit grootste makelaardij in Midden-Nederland hebben dinsdag faillissement aangevraagd, nadat was gebleken dat de Rabobank niet langer bereid was de financiering te waarborgen. De werkgelegenheid van circa twintig mensen staat op het spel.

Het bankroet betreft alleen het hoofdkantoor in Utrecht en de vestigingen in Zeist en De Meern. De zaken in Vianen, Bilthoven en Soest zijn in handen van franchisenemers en blijven buiten het faillissement. Hetzelfde geldt voor de bedrijfsmakelaardij en het assurantiebedrijf. Dat laatste draagt nog wel de naam Hol Molenbeek, maar maakt al enkele maanden geen deel meer uit van het concern.

Advocaat Adriaan de Gier van Hol Molenbeek laat weten een doorstart binnen enkele weken te verwachten. Curator Jonker deelt die inschatting. Tot die tijd blijven alle vestigingen gewoon open. De bemiddeling bij aan- en verkoop van woningen gaat gewoon door, verzekert zowel De Gier als Jonker.

De problemen zijn volgens De Gier te wijten aan de algehele malaise op de woningmarkt in combinatie met de financiering van het bedrijf. Eind vorig jaar saneerde de makelaar al fors. De vestiging in Amersfoort ging daarbij dicht. De verwachting is dat er nog vele makelaarskantoren gaan omvallen. Oorzaken zijn de terugvallende commissie inkomsten en de dure panden en personeel waar de kantoren vaak langdurig aan vast zitten. De conurrentie die de marges onder druk zet speelt ook niet in hun voordeel.