De ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen op dit moment alle kanten op gaan en dan is het noodzakelijk dat je als belangenbehartiger goed voorbereid bent. Je moet de feiten op een rij hebben wil je op een goede manier in discussie kunnen treden en de belangen waar je voor staat goed kunnen verdedigen. Naar aanleiding van de – nogal eenzijdige – discussie over de kosten van de koopsector (lees: de hypotheekrenteaftrek) heb ik getracht een scherper beeld te krijgen van de geldstromen in de huursector. Daarmee willen we als vereniging de discussie breder trekken en de uitgangspunten voor een mogelijke integrale hervorming van de woningmarkt helder krijgen.

Dat er veel geld stroomt richting sociale huursector is mij bekend. Alleen niet hoeveel. En dat geldt voor iedereen in Nederland, zo is mij gebleken. Er gaat veel in, maar er komt niets uit. In ieder geval geen volledige informatie hierover. De huursector doet me sterk denken aan een zwart gat. U weet wel, zo’n punt in het heelal waar alles in verdwijnt en waar nooit meer wat uit komt. Ook bewoners raken gevangen in de zwaar gesubsidieerde huursector.

Wat de overheid aan huurtoeslag betaalt is exact bekend, welk bedrag er gemoeid is met de huurprijsregulering wordt al behoorlijk wat onduidelijker. Waar blijkbaar helemaal geen duidelijke informatie over beschikbaar is, is over de geldstromen in de woningbouw. Wie draagt nou precies wat bij aan de bouw van sociale huurwoningen? Het Rijk, bijvoorbeeld via de subsidieregelingen BLS en de ISV, de gemeente, met name via lagere grondprijzen en ‘verevening’ van kosten, de bouwer via verschrijving van kosten naar andere projectonderdelen, de woningcorporatie via verevening met verkoopwinsten. En wat ons betreft niet in de laatste plaats de koopsector die meebetaalt aan de sociale huursector via de torenhoge grondprijzen en bouwkosten.

Is er misschien iemand die mij meer duidelijkheid kan verschaffen? U kunt contact met mij opnemen via  Dit e-mailadres is beschermd tegen spambots. U heeft Javascript nodig om het te kunnen zien. . Waarvoor dank bij voorbaat.

Bob Maas is senior beleidsadviseur en woningmarktspecialist bij Vereniging Eigen Huis. Hij heeft meer dan 20 jaar ervaring op het gebied van wonen en weet alles van de hypotheekrenteaftrek. Bob is niet alleen een voorvechter van de belangen van de eigenwoningbezitter, maar ook een groot voorstander van inspanningen die erop gericht zijn de woningmarkt voor alle burgers beter te laten functioneren. ‘Goed wonen, en met name een eigen huis, moet voor iedereen bereikbaar zijn.’

Het is altijd weer een mooie ervaring als iets waaraan je met een groep mensen hebt gewerkt tot resultaat leidt. In dit geval doel ik op de publicatie van de uitkomsten van de peiling over de hypotheekrenteaftrek die we hebben gehouden. Vandaag maakten we de uitkomsten officieel bekend en de media hebben er gewag van gemaakt. Meer dan 120 duizend mensen hebben hun mening gegeven, dus dat is ook wel iets om rekening mee te houden. Dat geldt zeker voor de politiek. En zeker in campagnetijd. Temeer als zeven op de tien deelnemers van de peiling aangeeft hun stem bij de Tweede Kamerverkiezingen in belangrijke mate te laten afhangen van wat partijen van plan zijn met de hypotheekrenteaftrek. Mensen geven overigens ook aan dat de discussie veel breder moet worden gevoerd dan alleen de hypotheekrenteaftrek. En dat is iets waarmee Vereniging Eigen Huis het alleen maar van harte eens kan zijn.

De peiling laat verder zien dat mensen zich zorgen maken over de woningmarkt. Dat betreft de huur- en de koopsector. Dat integrale plan voor de woningmarkt moet er dus volgens mij gewoon komen! Het is goed te merken dat eigenwoningbezitters in dat verband ook genuanceerd aankijken tegen de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrenteaftrek is geen taboe voor de deelnemers aan de peiling, net zo min voor Vereniging Eigen Huis. Mits er maar in samenhang gewerkt wordt aan de echte problemen op de woningmarkt. En de betaalbaarheid van het wonen en het waardebehoud van de eigen woning maar hoog in het vaandel blijven staan. Want daar maken mensen zich echt zorgen over, blijkt uit de peiling.

Wij vinden de peiling een succes. We hebben de voorbereiding ervan eerder dit jaar grondig aangepakt, waarbij we gebruik maakten van alle beschikbare expertise binnen én buiten de organisatie. Zowel op het gebied van de hypotheekrenteaftrek en de woningmarkt, als op het gebied van markt- en opinieonderzoek. De vragenlijst hebben we vooraf laten beoordelen door een wetenschapper die openbaar forse kritiek had geuit op de ANWB-peiling. Altijd handig!

En nu ben ik natuurlijk heel benieuwd wat u vindt van de peiling en van de uitkomsten.

Rob Mulder is econoom. Sinds 1 februari 2010 is hij directeur strategie en belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis. Na bijna 25 jaar in uiteenlopende functies te hebben gewerkt bij de Rijksoverheid, vindt hij het een prachtige uitdaging om het publieke belang – het wel en wee van 4 miljoen huishoudens met een eigen woning – nu vanuit Amersfoort te mogen behartigen.

Deze week houd ik een drietal lezingen. Ik lever woensdag een bijdrage aan een seminar over de gevolgen van de beschikking van de Europese Commissie. Directeur Merijn van Giessen van het ministerie van WWI zorgt voor enige opschudding met zijn mededeling dat de interimregeling die vooruit loopt op de wettelijke verankering van de beschikking de dag erop naar de Tweede Kamer gaat. Hier had niemand op gerekend. Donderdag in de namiddag en de avond sprak de Tweede Kamer met de minister over de regeling. Er werd een motie aangenomen waarin voor uitstel werd gepleit. Door veel volkshuisvesters werd het aannemen van deze motie gevierd als overwinning. De minister ontraadde de motie en is van plan deze naast zich neer te leggen. Alles wijst erop dat de interimregeling dit najaar van kracht wordt. Tijdens dit seminar besef ik dat ik me geregeld afvraag: mag dit nog wel volgens de beschikking? Hoe moet het straks met Huur op Maat? Afhankelijk van het inkomen kan een woning heen en weer springen over de staatssteungrens van € 648. Hoe moet het met Koopgarant bij nieuwe woningen? Hiervoor mag geen WSW-borging worden ingezet. Lukt het voor Koopgarant-woningen zonder borging of garantie op de kapitaalmarkt te lenen?

Jim Schuyt is voorzitter van de directie van de Alliantie.
 

Wat hebben we toch een keurig land. Lang niet alles is volmaakt en er is af en toe best wel reden tot klagen, maar wie wel eens in het buitenland heeft rondgereisd, zal het zeker zijn opgevallen. We hebben geen troosteloze sloppenwijken, geen verpauperde voorsteden en geen trailerparken vol met gammele caravans. Bijna iedereen, van hoog tot laag, heeft hier op zijn minst een redelijk goede woning met alle noodzakelijke voorzieningen. Dat is goed, want dat houdt iedereen tevreden en het land stabiel en productief. En wat misschien wel het belangrijkste is, is dat we het elkaar ook gunnen. Want we hebben er immers met zijn allen voor gekozen om in het meest genivelleerde land ter wereld te leven.

Maar toch is wel eens goed om te bedenken hoe dat allemaal mogelijk is. Hoe kan ons land er ongeveer 2,5 miljoen sociale huurwoningen op na houden die voor – grofweg – circa de helft worden verhuurd van wat ze in werkelijkheid zouden moeten opbrengen? Dat kan niet alleen verklaard worden door de huurprijsregulering en de huurtoeslag. Die temperen de huurstijging en bieden een individuele aanvulling indien er – ondanks het lage huurprijsniveau – onvoldoende inkomen is. De truc zit hem in de bouwkosten. Sociale huurwoningen worden zwaar gesubsidieerd tijdens de bouw. Lage grondprijzen, een bouwprijs die beneden de werkelijke kostprijs ligt en veel ‘financiering’ van buitenaf. De woningen komen daardoor voor een prijs vér beneden marktwaarde in de boeken van de woningcorporaties. Alleen op die manier zijn die lage huren mogelijk.

Maar het geld moet natuurlijk ergens vandaan komen. Belangrijke bron is de nieuwbouw van koopwoningen. Daar worden – althans tot voor kort – vette winsten op gemaakt. De hoge huizenprijzen maken het mogelijk om allerlei kosten te ‘verschrijven’ naar de koopsector en daar ook nog eens een dikke winst aan over te houden. Behalve de onrendabele top van de sociale huursector, wordt de prijs van een nieuwbouwkoopwoning ook belast met de kosten van allerlei infrastructurele werken en voorzieningen in de buurt, zoals de aanleg van wegen e.d. De grond- en bouwkosten in de koopsector zijn daardoor sky-high.

Zonder dat daar precieze cijfers over bekend zijn, schat ik in dat nieuwbouwkopers door deze stapeling van kosten tot tienduizenden euro’s extra hypotheek moeten nemen om de woning te kunnen bemachtigen die zij graag willen. Over dat bedrag moeten zij in principe dertig jaar lang rente betalen en uiteindelijk moet het ook worden afgelost. Het is goed om hiermee rekening te houden als de politiek overweegt het delicate stelsel van woningbouwfinanciering te verstoren met een beperking van de hypotheekrenteaftrek.

Heb ik gelijk of niet? Ik hoor het graag van u.

Bob Maas is senior beleidsadviseur en woningmarktspecialist bij Vereniging Eigen Huis. Hij heeft meer dan 20 jaar ervaring op het gebied van wonen en weet alles van de hypotheekrenteaftrek. Bob is niet alleen een voorvechter van de belangen van de eigenwoningbezitter, maar ook een groot voorstander van inspanningen die erop gericht zijn de woningmarkt voor alle burgers beter te laten functioneren. ‘Goed wonen, en met name een eigen huis, moet voor iedereen bereikbaar zijn.’

Allereerst vooraf excuses aan de lezer voor het wat technische karakter van deze bijdrage. De corporatiewereld kent net als de financiële wereld een toezichthouder; het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, kortweg CFV.

Ooit ingesteld om in nood verkerende organisaties te helpen, vandaar het woord ‘fonds’ in de naam, inmiddels uitgegroeid tot de verlengde arm van het ministerie. Toezichthouders hebben in Nederland ook een andere naam: opzichters. In de volksmond heb je het dan over mensen die met de handen in de zakken staan en andere vertellen wat ze moeten doen. Zelf doen ze in de regel niets.
Goede toezichthouders snappen dat dilemma en doen er alles aan om niet irritant over te komen, zo niet het CFV. Die slaat eerst en stelt dan vragen. Bijvoorbeeld waar het gaat om het zogenaamde continuïteitsoordeel.

Dat oordeel is ontstaan uit bescherming van zwakke organisaties in de vorm van A, B1 en B2. Wie in de B zit moet oppassen, zult u begrijpen. Sinds een jaar of wat bestaat er ook een C-oordeel. Dat krijg je als je teveel geld hebt en te weinig doet. Twee jaar geleden kreeg ons bedrijf zo’n oordeel.
Omdat wij gemiddeld vijf keer zoveel doen als de gemiddelde corporatie hebben wij dat oordeel beantwoord met toezending van een opblaaskrokodil. Een paarse was niet voor handen, het werd een groene. Een week later kregen we een A in plaats van de vermaledijde C. Vorig jaar kregen we keurig een A en dan ook ruim binnen de marges.

En, simsalabim, dit jaar komt men met een aangepaste rekensom weer uit op een C. En als een echte opzichter wordt er eerst geoordeeld en worden er pas vragen gesteld als je geïrriteerd reageert.
De moraal van dit verhaal zou wat mij betreft zijn dat er in het overheidstoezicht nogal wat te verbeteren valt. Richt je op die zaken die ertoe doen, bijvoorbeeld als er een overschrijding van 200 miljoen plaatsvindt bij het inrichten van een boot met geld uit de volkshuisvesting. Behandel organisaties met respect die, onafhankelijk vastgesteld, ordentelijk hun werk doen.
Corporatie directeur Jan Sinke